分類: 二順位房屋貸款

去年台灣房市受惠防疫佳、台商回流、史上最低房貸利率等三大因素，全台房市嚇嚇叫，去年全台移轉棟數創32萬棟，飆7年新高，也意外帶動土增稅與契稅的成長，去年土增稅連續四個月都突破百億元稅收，契稅則創下近25年新高水準！

不動產出售牽涉的稅賦很廣，出售房屋可區分成新制跟舊制，在105年後取得出售的房屋，適用新制，也就是房地合一稅，是用實際成交價格為基礎計算，而財政部公告的「109年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」將六都多數行政區調高所得標準，並強調「此次規定適用舊制，土地不課稅只針對房屋交易所得」，調幅是105年房地合一稅上路後最大的一次! 去年如有出售房屋但無法舉證成本的屋主，在報稅時記得要以財政部核定標準與出售時房屋現值之百分比計算財產交易所得申報喔！

關公去年出售台北市的公寓，稅負要怎麼計算？

使用實際成本法

第一步：需要先找出以下文件，您才有憑證得以實際所得計算

第二步：計算財產交易所得

財產交易所得或損失= 280萬 – 220萬+13.2萬 – 20萬+2萬 = 24.8萬

✎如為財產交易損失可在未來三年（110年、111年、112年）有發生財產交易所得時，抵扣財產交易所得，但如果未發生財產交易所得，也不可自當年度其它所得中扣除。

使用財產交易所得標準法

當無法提出證明文件，出售房屋就得依財政部所定之財產交易所得標準，按出售時房屋評定現值，計算房屋出售所得。

關公出售北市房子，房屋售價為280萬（房屋現值60萬），比當時買屋時價高（買屋220萬），但已找不到原購屋時資料，如何申報綜所稅？

依照財政部頒布109年台北市房屋評定現值為42%，

財產交易所得= 60萬 * 42% = 25.2萬

其他地區的房屋評定現值，可以參考下表：

出售不動產 該如何申報所得稅？

房地合一稅即將排入立法院審議，藍、綠與財政部各版本蓄勢待發，全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰今天說，過去財政部前部長王建煊因推動實價課稅而下台，如今各政黨又要各推房地合一2.0重稅版本，卯足全力要壓低房價，想讓年輕人買得起房，藉此討好選民、拉選票，但打房只能短期抑制房價，且加重稅反會轉嫁並推升房價，讓幫年輕人付款買房的父母親壓力更大，並無助於減輕年輕人買房壓力，且傷害更多無辜。

賴正鎰說，各政黨都想巴結年輕選民，以為這樣做就可以把房價打趴，讓年輕人買得起房子，但根據不動產投資公會統計，購屋族平均年齡為30至45歲，購買18至45坪，總價約1000至2000萬元的房子，這些購屋者中，約七成左右幾乎都是父母親幫忙出錢，如果又通過修法，加重稅率，那就是直接加重出錢買房的父母親長輩的壓力，最終只會傷到首購或換屋族群，讓他們更買不下手之外，更無助於減輕年輕人的購屋壓力。

他語重心長的提出建言，盼政府與立委應該多思考，這一年多來回流企業搶蓋廠房，造成土地，建材與工人難尋，價格大漲，建商利潤空間也縮減，房價上漲空間並不能完全歸咎建商，若再通過房地合一稅2.0，將高稅期的閉鎖年限延長為5年，若加上預售期蓋屋需要3年，等於要等8年才能買賣，這就是凌遲房地產業。

賴正鎰指出，過去這些年來政府接連推出奢侈稅，豪宅稅，房地合一稅等，已經逼退投資客，房屋土地買賣要課徵增值稅，又要用房地合一實價課稅，「一條牛不可能剝二次皮！」且房地合一稅對850萬位擁房者而言，簡直就是懲罰稅。

他表示，房地交易市場這兩個月來幾乎停頓，建商開始縮手，紛紛放緩今年上半年的推案速度，房市緊縮，業界投訴無門，苦不堪言。若繼續下去，靠房產營造業產業鏈350萬人受影響，傷及更多無辜，他也擔心會有惡性循環，不利於景氣兩大火車頭「房市」、「股市」，對台灣經濟復甦產生負面影響。

房地合一稅2.0修法在即 賴正鎰提醒接連打房無助降低年輕人買房壓力

據實價登錄網最新資料顯示，位於台北市大安森林公園旁「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」去年11月7樓戶以每坪226.6萬元、總價3.49億元成交；總計該案去年共銷售11戶、成交總金額約41億元，其中六戶買方全部以現金交易、無任何貸款。

國內第一豪宅「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」，目前最高價為預售時成交價，每坪299萬元，也是目前全台最貴大樓豪宅。這幾年，陸續揭露單價也都在200萬以上，不過豪宅交易解凍卻未見新高價。

去年，元利信義聯勤實價共揭露六戶交易，最高價落在18樓，每坪成交價為260.3萬元、總價達4.02億元。去年最低交易價為11月過戶的七樓戶，每坪成交價為226.6萬元，總價3.49億元。

「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」去年共交易11戶、總成交金額約達41億元，其中六戶買方全部以現金買進、完全無貸款。另外元利建設旗下另一指標案「和平大苑」去年共成交八戶，成交總金額為18.5億元，總計兩大案去年共賣出19戶、總金額近60億元。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，市場游資充沛，加上低利率和新台幣走強等因素，高端買方必須重新思考資金去向，認為具有特殊性的指標豪宅總價高、風險低，成為高端客戶的首選。

郎美囡分析，豪宅市場雖然逐年回溫，但從成交價格觀察，買方下手精打細算，追價意願並不高，除自用外，有其財務配置考量，加上近年市場盤整，大戶們對未來價格走勢保守看待，也讓新豪宅價格價穩而寫新高。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出，央行在去年底祭出限貸令，針對炒房的買盤進行整頓，然而豪宅信用管制從2012年以來一直都存在，買方對貸款條件了然於心，加上近期不少豪宅客確實有換屋需求，貸款成數未必是關鍵，產品力才是成交關鍵。

最貴豪宅 去年賣出11戶